• Mongkol Lu

กองทุนเพื่อมีรายได้ประจำ

ผมเห็นคนหลายคนพยายามหาทางลงทุนที่จะมีความเสี่ยงน้อย

แต่อยากได้ผลตอบแทนที่แน่นอนเป็นประจำ

พอวันหยุดเสาร์ อาทิตย์ ก็เลยมีกิจกรรมยามว่างคือ

ออกไปหาไปดู คอนโด บ้าน

เพื่อหวังว่าจะได้คอนโด หรือบ้านราคาดีๆ ทำเลเหมาะๆ

เพื่อที่จะเอามาปล่อยให้เช่า เพื่อที่จะมีรายได้ประจำจากค่าเช่า

บางคนถึงขนาดวาดหวังอย่างดีว่า

จะไปกู้เงินจากธนาคารมาซื้อคอนโด ซื้อบ้าน

แล้วหาคนมาเช่า โดยหวังว่าจะได้ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อน

เปรียบเสมือนมีคนผ่อนคอนโด ผ่อนบ้านนั้นแทนตัวเอง

แต่ดันลืมไปว่าค่าผ่อนนั้นแน่นอน แต่รายได้จากค่าเช่านั้นไม่แน่นอน

หลายๆคนพยายามเก็บหอมรอมริบเงิน

เพื่อเอาไปซื้อ ไปสร้างบ้าน หรืออพาร์ตเมนท์

เพื่อหวังรายได้จากค่าเช่า ในวันที่ตัวเองเกษียณอายุจากงานที่ทำ

โดยลืมนึกไปว่าบ้าน หรืออพาร์ตเมนท์ที่สร้างมานั้น

เพื่อให้มีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง

ก็ต้องมีการปรับปรุง ตกแต่งอาาคารนั้นให้ใหม่อยู่่เสมอ

และระหว่างให้เช่าก็ต้องมีผู้ดูแลบ้านหรืออพา์ตเมนท์ให้เช่าตลอดเวลา

ในความจริงแล้วมันมีเครื่องมือทางการเงิน

ที่สามารถทำให้คุณมีรายได้จากค่าเช่าทรัพย์สินเหล่านั้นได้

โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องหาเงินก้อนใหญ่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์

ไม่ต้องคอยเก็บค่าเช่า หรือดูแลอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง

มีคนจัดการทุกอย่างให้คุณ

แถมไม่ใช่แค่มีบ้าน คอนโด อพาร์ตเมนท์ให้เช่าเท่านั้น

แต่ยังมีห้างสรรพสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม สนามบิน

ตึกสำนักงาน โกดัง โรงงาน

และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆมากมายให้คุณเลือกเป็นเจ้าของได้อีก

ใช่ครับ ผมกำลังพูดถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ Property Fund

หรือชื่อใหม่ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ REITsครับ

กองทุนประเภทนี้เปรียบเสมือนว่าคุณได้เป็นเจ้าของในอสังหาฯ

โดยที่คุณจะได้รับผลตอบแทนหลักๆจากค่าเช่าที่จ่ายออกมาในรูปเงินปันผล

และส่วนต่างของราคาของหน่วยลงทุนของกองนั้น

กองทุนประเภทนี้มี 3ประเภทคือ

แบบ Leasehold เรียกภาษาชาวบ้านว่าแบบเซ้ง

แบบ Freehold แบบเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

และแบบผสมทั้สองอย่าง

แบบ Leasehold มูลค่าจะค่อยๆลดลงตามเวลาสิทธิการเช่าที่เหลือ

เมื่อสิ้นกำหนดสิทธิการเช่าแล้ว มูลค่ากองทุนจะเป็นศูนย์

แบบ Leasehold มีแนวโน้มที่จะได้รับเงินปันผลสูงกว่าแบบ Freehold

ตัวอย่างของกองทุนประเภทนี้เช่น

CPNCG เป็นกองอสังหาฯที่ผู้ลงทุนได้สิทธิในการเก็บค่าเช่า

อาคาร The Office ที่Central World

หรือ CPNRF ซึ่งเป็นกองอสังหาฯที่ผู้ลงทุนได้สิทธิในการเก็บค่าเช่า

ห้างฯเซ็นทรัล 3สาขา คือพระรามสอง พระรามสาม และปิ่นเกล้า

ส่วนแบบFreehold ผู้ลงทุนนอกจากจะได้ประโยชน์จาก

เงินปันผลแล้ว (ส่วนใหญ่น้อยกว่าLeasehold)

ยังได้ประโยชน์จากราคาส่วนต่าง หรือ Capital Gain

ของมูลค่าของกองทุนในระยะยาว

ตัวอย่างของกองทุนประเภทนี้เช่น

กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Impact

และในปัจจุบันเริ่มมีกองทุนอีกประเภทที่คล้ายๆกับกองทุนอสังหาฯ

แต่ไปลงทุนในสาธารณูปโภค ที่เรียกว่า Infrastructure Fund

ตัวอย่างเช่น BTSGIF : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท

โดยผู้ลงทุนจะได้ประโยชน์จากการเก็บค่าเช่าของรถไฟฟ้า BTS ส่วนที่1

ปัจจุบันกองทุนอสังหาฯบ้านเราเริ่มมีความนิยมมากขึ้น

เพราะมีกองทุนอสังหาฯเยอะมาก

ที่ทำผลตอบแทนในรุปแบบเงินปันผลได้มากกว่า 5-6% ต่อปี

และมีความเสี่ยง หรือความผันผวนของราคาค่อนข้างต่ำ

วิธีการเลือกองทุนประเภทนี้

ให้ประเมินจากผู้เช่า หรือผู้ใช้อสังหาฯนั้นๆ

ว่ามีจำนวนเท่าไร และมีแนวโน้มเติบโตอย่างไร

ถ้ามีผู้เช่าจำนวนมากและแน่นอน

ก็มั่นใจได้เลยว่าเงินปันผลของกองทุนประเภทนี้

นักลงทุนจะได้รับอย่างแน่นอน

เพราะตามกฎแล้วกำไรของอสังหาฯนั้น 90%

ต้องนำมาจ่ายให้ผู้ลงทุน ในรูปแบบของเงินปันผล

วิธีที่จะลงทุนในกองทุนประเภทนี้

คุณต้องไปเปิดบัญชีหลักทรัพย์หรือบัญชีที่ลงทุนในหุ้น

กับบริษัทบริหารหลักทรัพย์ก่อน

คุณถึงมีสิทธิตั้งราคาเสนอซื้อ เสนอขายในราคาที่คุณต้องการ

เพราะกองทุนประเภทนี้ เค้าซื้อ ขายบนกระดานเดียวกับหุ้นครับ

หากคุณคาดหวังจะมี Passive Income ที่แน่นอนจากการลงทุน

กองทุนอสังหาฯ น่าสนใจมากๆครับ


29 views

© 2020 by Mongkol Lusamlit